Verhuur bedrijfsruimte soms met BTW

De verhuur van woningen is vrij van BTW. De verhuur van bedrijfsruimte is eveneens vrij van BTW, zij het dat partijen daarbij kunnen kiezen BTW te berekenen over de huurpenningen. Fiscalisten noemen dat: opteren voor belaste verhuur. De verhuurder moet deze BTW afdragen aan de fiscus. Dat lijkt misschien vreemd. Wie gaat er nou vrijwillig belasting betalen!

Als de verhuurder het pand heeft laten bouwen, was hij BTW verschuldigd over de kostprijs. Deze BTW kan hij alleen van de fiscus terugkrijgen als hij het pand met BTW gaat verhuren. De huurder lijdt geen nadeel, omdat hij de BTW kan verrekenen.

De keuze voor met BTW belaste verhuur is alleen mogelijk als de huurder voor de BTW-belaste prestaties verricht. BTW belaste verhuur is bijvoorbeeld mogelijk als het pand wordt verhuurd aan een accountantskantoor, maar niet als een assurantietussenpersoon de huurder is. De diensten van een assurantiepersoon zijn namelijk vrij van BTW.

Voor een vastgoedbelegger is de BTW-positie van de huurder dus van groot belang. Als de verhuurder de BTW over de verwerving van het pand niet kan terugkrijgen en ook geen aftrekrecht heeft voor onderhoudskosten zal hij een substantieel hogere huur moeten vragen om zichzelf niet te benadelen. Die huur kan wel 30 procent hoger liggen.

Wat gebeurt er als een nieuw ontwikkeld pand eerst enkele jaren met BTW aan een accountantskantoor wordt verhuurd en vervolgens zonder BTW aan een assurantietussenpersoon? In zo'n geval treedt de zogenaamde herzieningsregeling in werking. Op grond van deze regeling wordt na het eerste jaar nog negen jaar bekeken in hoeverre het pand met of zonder BTW wordt verhuurd. Stel dat het pand op 1 oktober 2008 gereed komt en met BTW wordt verhuurd en op 1 januari 2013 zonder BTW wordt verhuurd. Dan wordt de helft van de BTW met betrekking tot de verwerving van het pand gecorrigeerd. De verhuurder moet deze BTW betalen. Omgekeerd kan ook; het pand wordt eerst vrij van BTW verhuurd en daarna met BTW. Dan heeft de verhuurder alsnog recht op aftrek.

Vroeger moest de belaste verhuur bij de fiscus worden aangevraagd. Tegenwoordig volstaat een BTW-clausule in het huurcontract.