Woningen in box 3
Alle woningen behalve het hoofdverblijf moeten als bezitting in box 3 worden aangegeven. Tot 1 januari 2010 moest de waarde in het economische verkeer per peildatum worden aangegeven. Voor vakantiehuizen mocht dat de WOZ-waarde zijn als de woning de eigenaar tenminste 30% van de tijd ter beschikking stond; voor verhuurde woningen ging het om de waarde in verhuurde staat, en voor overige woningen de vrije verkoopwaarde. Al met al was dit vragen om discussies tussen huiseigenaren en belastingdienst. Vooral
verhuurde woningen waren gevoelig voor meningsverschillen, omdat vaak gebruik werk gemaakt van vuistregels, zoals een waarde van 8 tot 15 maal de jaarlijkse huur.
Per 1 januari 2010 is daar een einde aan gekomen, zeer tot ongenoegen van vooral verhuurders die nu vaak een veel hogere waarde moeten aangeven. De regels zijn nu als volgt.
Alle woning moeten worden gewaardeerd op de WOZ-waarde per 1 januari van het jaar ervoor (net zoals bij de eigenwoningregeling). Als een woning ‘permanent’ verhuurd is, mag er een aftrek worden gepleegd wegens het verhuurd zijn van de woning. De wet heeft het over verhuur die onder de huurbescherming valt. Woningen die incidenteel worden verhuurd, of voor korte periodes (vakantieverhuur) hebben geen recht op deze aftrek.
De aftrekpost heet de leegwaarderatio. Deze is afhankelijk van de hoogte van de kale huur, dus zonder bijkomende kosten, zoals servicekosten, stookkosten etc., in verhouding tot de waarde van de woning, de leegwaarderatio. Het gaat om de jaarlijkse huur, dat is 12 maal de maandelijkse huur, ook als de woning een deel van het jaar leegstaat. De leegwaarderatio kan worden afgelezen uit de volgende tabel.
Bij een jaarlijkse huur van
meer dan maar niet meer dan bedraagt de leegwaarderatio
0% - 1,0% 60%
1,0% - 1,5% 64%
1,5% - 2,0% 68%
2,0% - 2,5% 72%
2,5% - 3,0% 75%
3,0% -3,5% 79%
3,5% - 4,0% 82%
4,0% – 85%
Stel uw huis heeft een WOZ-waarde per 1 januari 2009 van €250.000. Uw jaarlijkse huur bedraagt €8.000. Dit is 3,2% van €250.000. Dan is de leegwaarderatio 79% en moet u in 2010 €197.500 (79% van €250.000) aangeven per beide peildata. Vanaf 1 januari 2011 is er nog maar 1 peildatum, namelijk 1 januari.
Voor een appartement dat niet los is te verkopen omdat het een ongesplitst deel uitmaakt van een groter geheel is de leegwaarderatio altijd 60%, ongeacht de huuropbrengst.
|