Onroerende zaken en de Bedrijfsopvolgingsregeling?

Op 1 januari 2010 zijn er zowel in de inkomstenbelasting als in de erf- en schenkbelasting ruimhartige regelingen opgenomen als het gaat om de schenking of vererving van een onderneming, de zogenaamde bedrijfsopvolgingsregelingen(BOR). Deze regelingen maken dat de heffing van inkomstenbelasting en erf- en schenkbelasting zeer beperkt is.
Helaas is een dergelijk regeling (nog) niet opgenomen in de overdrachtsbelasting.

Daar waar sprake is van een vastgoedonderneming kan de overdracht /schenking van de onderneming het dus een hoge aanslag tot gevolg hebben voor de overdrachtsbelasting.
Het is de vraag of de overdracht van de aandelen in een vastgoed BV door schenking in aanmerking voor toepassing van de BOR.

De BOR geldt, een uitzondering even buiten beschouwing latend, in principe alleen voor ondernemingsvermogen. Een BV moet dus een onderneming drijven. Pensioen- en stamrecht-bv’s doen dat niet en dus is daarvoor de BOR niet van toepassing.

Of vermogensbestanddelen ondernemingsvermogen zijn of niet, moet worden vastgesteld aan de hand van de regels voor de inkomsten belasting. Bij vastgoed-bv’s is het vaak de vraag of  de exploitatie van vastgoed wel als onderneming kan worden beschouwd. Zelf onderhoudswerkzaamheden verrichten of projectontwikkeling, kan een aanwijzing zijn dat sprake is van ondernemingsvermogen.
Onlangs heeft de rechter zicht uitgelaten over het als dan niet van toepassing zijn van de BOR bij een vastgoed BV. Zowel bij de Rechtbank als bij een Hof kreeg de belastingplichtige gelijk.
Kort gezegd heeft de belastingdienst bij het bepalen bij een vastgoed BV of sprake is van ondernemingsvermogen de volgende punten in beschouwing genomen.

  • Is er sprake van veel ervaring en expertise van de aandeelhouder/ondernemer.
  • Wordt er veel gehandeld met onroerende zaken, is er sprake van doorverkoop;
  • Gekeken wordt naar het rendement op het vastgoed dat bedrijfsmatige wordt geëxploiteerd: is dat rendement hoger dan het rendement dat bij normaal vermogensbeheer van onroerende zaken behaald kan worden?
  • Wordt het vastgoed met vreemd of eigen vermogen gefinancierd?
  • Zijn de onderhoudswerkzaamheden ondergebracht in eigen beheer.

Gezien vorenstaand moge duidelijk zijn dat of sprake is van een onderneming, afhankelijk is van alle feiten en omstandigheden.
Als er sprake van een vastgoedonderneming dan zijn op basis van de huidige stand van zaken de BOR in de inkomstenbelasting en erf- schenkbelasting van toepassing echter dan loop je nog wel aan tegen de 6% overdrachtsbelasting indien sprake is van overdracht tijdens het leven.
Hier zou de regering dus nog in een faciliteit moeten gaan voorzien.

Al met al zullen we dus moeten afwachten wat de in de planning staande wijziging van de belastingwetgeving gaat brengen. Blijft de BOR in stand? En zo ja, wordt er een BOR faciliteit in de overdrachtsbelasting toegevoegd etc..

Bron: Actuele artikelen