Toetsmomenten bij nieuwe eigenwoningleningen

Vanaf 1 januari 2013 moeten leningen voor de eigen woning aan bepaalde aflossingseisen voldoen om voor renteaftrek in aanmerking te komen. Zo’n lening moet in maximaal 360 maanden tenminste annuïtair (rente en aflossing samen zijn gelijkblijvende termijnen) worden afgelost en deze aflossing moet ook in het contract staan.  Er zijn toetsmomenten waarop moet worden gecontroleerd of de lening niet te hoog is omdat er te weinig is afgelost. 31 december van ieder kalenderjaar is zo’n toetsmoment. Is er meer dan het minimum afgelost, dan mag later minder worden afgelost zolang de schuld op het toetsmoment 31 december maar niet hoger is dan de wet voorschrijft. Op de website van de Belastingdienst staat een handige rekenhulp om de vereiste stand per 31 december uit te rekenen. Is de schuld hoger, dan is de rente in principe niet aftrekbaar. Deze achterstand in aflossing mag wel in het volgende jaar worden ingelopen, dus de renteaftrek vervalt niet meteen. Dat mag echter niet al te vaak voorkomen (zeker niet vaker dan één keer per vier jaar). Zijn er betalingsproblemen, dan zijn er regels om een nieuw aflossingsschema af te spreken zonder de renteaftrek te verliezen.

Er zijn meer toetsmomenten. Eén ervan is het wijzigen van het rentepercentage. Op dat moment moet er een nieuw aflossingsschema worden vastgesteld voor de resterende looptijd. Daarbij moet worden uitgegaan van de werkelijke schuld op dat moment als die lager is dan deze volgens de wet maximaal mag zijn. Wie dus extra heeft afgelost in de periode vóór het moment dat de rentevoet wijzigt, is de pineut en mag de te hoge aflossing uit het verleden niet meer inhalen.

De twee andere toetsmomenten zijn het moment van oversluiten van de lening en het moment van vervreemding van de woning. Vervreemding is niet alleen verkoop, maar ook het naar box 3 gaan van de woning, bijvoorbeeld door permanente verhuur ervan. Ook op deze toetsmomenten moet het nieuwe aflossingsschema worden vastgesteld voor de resterende looptijd op basis van de werkelijke schuld als die lager is dan de maximaal toegestane schuld en vervalt de mogelijkheid om te hoge aflossing in te halen. Is de schuld hoger dan maximaal toegestaan, dan wordt dit aflossingsschema vastgesteld uitgaande van de maximaal toegestane schuld en is het meerdere geen eigenwoningschuld meer en mag de rente daarvan niet worden afgetrokken. De lening valt voor dit deel in box 3.

Bron: Actuele artikelen